负利率，正利率都导致房价上涨的原因？

疑问：海宁好像换了一个人似的。以前的论述是负利率导致资产价格上涨，现在又说正利率也导致上涨……

答：首先，本博客屡次论述负利率超过6个月，是买入资产（股市楼市）非常差的时间点，因为为了保值理财，该买入的大都已经买入了，已经推高了资产价格，资产价格几乎在这一轮涨跌周期的顶部，万一货币紧缩正式来临，资产价格就进入下降通道了。本博客论述的是，资产价格在货币宽松以后进入上涨通道，直到负利率过大，CPI过大，猪肉价格过高，导致为了“道德”而进行货币紧缩，控制通货膨胀。也是因为“道德‘，货币宽松的一大前提，往往最好处于正利率时期。正利率= 货币宽松的条件具备了，条件具备了并不一定马上就进行货币宽松，也许会让整个社会休息一段时间。
  
CPI过大而进行货币紧缩的过程，才是打压资产价格的过程（2011年4月到10月）。

   货币宽松-->资产价格上涨--> 通货膨胀 --> 继续宽松--> 通货膨胀太猛 -->货币紧缩 --> 经济降温-->货币宽松，直到人民币升值潜力耗尽，再进行另外方式的通货膨胀。
    
现实走势是最好的评价标准，具体参考正利率的2002年，2009年，属于负利率后半期的2008，2011年资产价格的走势。
 
为什么正利率，负利率基本都基本导致房价上涨多，而回调幅度极少呢？
 
长期要看“社会平均投资收益率”与银行一年期存款利率直接的差距有多大的。我报个数，过去十年，特别是2002-2007，中国社会的投资回报率，在8%- 13%之间。其中8%是社会平均工资最起码的上涨速度（十年翻一番），13%是美资企业在中国的平均投资回报率。（18% -20%是房地产上涨速度，10年复利累计就是5，6倍）。

    如果银行利率长期大幅度低于8%，那么就存在套利空间，资产泡沫就会起来，温州人嗅觉敏锐，先发现了这个机会而已。（资产价格上涨里跟随工资上涨的那部分，已经被通货膨胀和工资上涨给抹平了）
   
当然，阅读和逻辑思维能力强的人马上想到：“如果过去十年，银行平均存 款利率在4%到7%，那么上面这个8% -13%的数字也要降低”。Bingo，说对了。问题是利率太高的话，政绩会逊色很少，税收会少很多，国有企业经营会困难，灰色收入也会少很多。“行政管制”下压低利率，本身就是个财富分配问题，结果社会出现了“要么参与抢劫，要么被抢劫”的道德困境。
 
长期持续的通货膨胀和资产泡沫，会使得社会投机旺盛，道德水平下降，社会整体竞争力下降，80年代后半期台湾股市楼市的资产泡沫，对台湾社会风气和经济竞争力的负面影响很大。
 
既然银行利率只有3.5%，那么3年一轮的抢劫周期，下一轮最迟在2013年春启动。
   
另，为什么过去十年，中国社会的平均投资回报率最起码是8%（这个工资上涨速度）呢？
   
因为中国社会过去十年，大部分劳动者讨价还价的能力总体不强，到2010年以后才稍有改善。所以，劳动者报酬的上涨速度，基本上是低于社会投资回报率的。别看新闻什么多少家企业破产，过去十年，特别是2002-2007，企业主净资产的上升速度非常快。其实在韩国，台湾，马来西亚农村劳动力向城市转移过程中，他们制造业工人讨价还价的能力也不强。